摘要：党中央、国务院高度重视住房和城乡建设工作。2022年政府工作报告指出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，住建部印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件，推动 住房和城乡建设高质量发展迈上了新台阶。推进保障性租赁住房建设、加快发...
党中央、国务院高度重视住房和城乡建设工作。2022年政府工作报告指出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，住建部印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件，推动 住房和城乡建设高质量发展迈上了新台阶。
推进保障性租赁住房建设、加快发展长租房市场是实现全体人民住有所居的重要途径。 近日，作为住房和城乡建设部主管的行业权威新闻单位，中国建设报社成立“中国城市住房 租赁”智库。该智库的目标是，做以人民为中心发展思想的践行者、百姓住有所居的圆梦者、城乡美好人居环境的建设者、城市安全运行的守护者、建筑历史文化的传承者、国家经济发展的贡献者，围绕长租房市场精细化管理、规范化运营、创新化拓展等内容进行深入研究，就党中央总体部署落地“最后一公里” 过程中的难点痛点，政策要求和企业发展的结合点、市场需求和群众呼声的着力点深度研判，理性分析，共同推动公共政策改革创新， 助力住房租赁行业行稳致远。
值得关注的是，“中国城市住房租赁”智库联合自如研究院发布了上半年长租房市场数据，从成交总量、业主委托模式与需求变化等角度对上半年长租房行业情况进行阐述。
一、上半年长租房成交量持续增长
今年以来，北京、上海等重点城市疫情反复，让普租市场与长租市场的分化也愈加分明。
从成交量数据来看，普租市场上半年呈现显著“U”型波动。贝壳研究院数据显示，进入3月，受疫情影响，春节后租赁旺季不“旺”，4月全国百城租赁市场成交量环比减少20.4%，直至5月复工复产，全国百城租赁成交量环比增加近20%，6月则环比增加超过30%。
长租房成交量在2月~6月呈逆势持续增长趋势。中国城市住房租赁智库数据显示，上半年长租房成交量在2月开始走高，3月~5月增速有所放缓但仍保持稳增趋势，6月全国成交量大幅提升，环比增长超过40%。
在稳中走高的成交数据表现之下，长租房机构的租金水平也更趋平稳理性，市场波动幅度更小。
根据克而瑞等机构数据显示，4月，上海个人房源租金环比上涨3%，5月，上海个人房源租金环比上涨6%，同时以每平方米破百元的价格排在全国55城之首。此外，根据贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报数据，2022年，北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势，在高校毕业季来临之前，4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。而据诸葛找房研究院数据显示，今年5月，一线城市平均租金同比上涨4.03%。
中国城市住房租赁智库数据显示，上半年长租房机构全国重点十城租金同比去年仅有微幅波动。分城市看，上海成交租金同比上涨3.6%、成都同比上涨2.8%；北京、武汉、天津租金与去年同期基本持平；而深圳、杭州、南京等城市租金均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，长租房机构续约价格同比平均涨幅仅2.5%-3%。
二、 房东倾向将房源委托给专业长租房机构
从业主委托量来看，数据显示，今年上半年长租房业主委托量有所提升。自如“增益租”作为长租房行业的业主委托新模式，今年上半年的业主委托量同比去年增长超100%，其中，一季度同比增长420%，二季度即使受疫情影响，仍保持了同比近50%的增长；而从自如空间产品看，整租的“心舍”产品、豪宅线的“曼舍”产品，集中式公寓的“自如寓”“自如里”等，新增业主委托房源数量同比增长均超过50%。
自如合租、整租产品
今年是“增益租”模式推出的第二年，其“无差价、无空置期、收益有保底”的三大核心特点，受到业主群体的广泛认可。而该模式在出租价格透明化、收益“有保底、超额分成”的创新机制下，实现了长租房企业与业主在收益稳定、风险共担方面的新平衡。
在今年疫情下，增益租模式能够提升房子品质，对租客群体来说具有房源竞争力；对业主群体来说，能够保障持续收益，增加市场的抗风险能力。新模式也在不同产品层次、不同居住形态获得市场验证与认可，为更多长租房企业破解经营困局提供了借鉴。
业内人士认为，新模式的成功，并不仅仅是因为长租房企业在单方面重新创新市场需求的尝试，也是因为连续3年的疫情影响，让业主们重新思考与租客、平台的关系，开始重视长期稳定性和房源的持续收益等。可以认为，以“增益租”为代表的长租房委托新模式，将成为长租行业下一个十年的主要模式。
二、 毕业租房需求延迟释放，整租时代或开启
3-4月，上海、北京因疫情陆续开启区域管控，自如等企业在疫情期间积极行动。其中自如为上海近19万租客累计退还服务费近2000万元；500多名北京、上海员工参与360个社区抗疫志愿工作；推出六大安心举措，客户签约优惠房源69270间，34960名租客VR、视频看房超6万次，为25929名租客提供原价续约，为3260名租客提供免费换租。
二季度毕业季作为住房租赁行业的传统旺季，今年在疫情影响下也姗姗来迟。与此同时，今年的高校毕业生群体首次突破千万，延缓释放的租房需求在进入6月后集中释放，形成了“延迟+集中”的特殊毕业旺季景象。
此外，面对毕业生群体的独有的“短期资金紧张、品质要求较高”租住需求特点，自如等长租房机构纷纷推出毕业生专项支持计划，帮助毕业生顺利过渡。以自如为例，自面向应届毕业生提供“0押金、月付”的专项支持计划“海燕计划”于4月底上线以来，已吸引超过20万毕业生参与，参与人数同比提升24%。
值得一提的是，从专项支持计划的参与数据来看，新一线城市展现出了对毕业生的强劲吸引力。数据显示，上半年成都、武汉“海燕计划”毕业生参与量同比分别提升101%、75%；上海、北京两地虽受疫情影响，但随着6月复工复产后毕业生成交量迅速回升，上海毕业生成交量环比上涨超过70倍，全国毕业生成交量环比增长超过200%。
受疫情影响，租客对生活安全感、品质感、私密性、独立性的需求也在不断增长，开始倾向租住整套房源、独立生活。以上海自如公布数据为例，二季度以来整租房源的入住率、续约率均逐步高于合租房源，其中，6月上海 复工复产后，上海合租升级换租为整租的成交量同比增长超过100%。
专家表示，整体住房租赁市场确实受疫情影响较大，整体需求释放存在滞后。但是，结合6月数据来看，随着毕业群体租房需求释放、各大城市疫情防控向好，住房租赁市场的复苏回暖只是开始，下半年还将持续升温，其中对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市市场将显著升温。各大长租房企业和从业者应对行业未来发展保持信心。
面对未来的市场向好趋势，有专家建议，应当从盘活存量方面，填补政策空白，通过降低合规成本、降低税收成本、增加金融支持三重政策手段，增加对供给端的支持。在优化政策环境的同时，应加大力度培育专业化住房租赁机构，提高运营效率。对符合条件的专业住房租赁机构给予金融、税收、财政补贴等各方面支持，在确保金融安全的前提下，赋予租赁物权，提升企业参与积极性。
